Quando o Comprador Pode Pedir Distrato do Imóvel? Evite Perder Dinheiro ao Desistir do Contrato

Comprar um imóvel na planta é uma das decisões financeiras mais importantes da vida — e nem sempre o que foi planejado se sustenta. Perda de emprego, mudança de cidade, problemas com a construtora: em algum momento, muitos compradores se perguntam se é possível sair do contrato sem ter um grande prejuízo.

A resposta honesta é: depende. O fator mais determinante é quem deu causa ao distrato.

O que é o distrato imobiliário

O distrato é o encerramento do contrato de compra e venda. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) deixou claro: nem toda desistência gera direito à devolução integral. O resultado depende de quem está inadimplente.

Quando o comprador tem direito à devolução integral

1. Atraso na entrega além do prazo de tolerância

Vencido o prazo de tolerância de 180 dias sem entrega, o comprador pode rescindir e exigir: devolução de 100% dos valores pagos com correção, comissão de corretagem, indenização por danos materiais e morais.

2. Descumprimento contratual pela construtora

Alterações não autorizadas no projeto, irregularidades no empreendimento ou qualquer falha grave podem configurar inadimplemento (art. 475 CC), permitindo rescisão com devolução integral.

Quando o comprador desiste por conta própria: percentuais de retenção

Empreendimentos com patrimônio de afetação

• Retenção de até 25% dos valores pagos
• Devolução do restante em até 30 dias após o distrato

Empreendimentos sem patrimônio de afetação

• Retenção de até 25% dos valores pagos
• Devolução pode ocorrer em até 180 dias — em muitos contratos, na data prevista para entrega das chaves

Distrato por dificuldade financeira: o cenário mais caro

Quando o comprador simplesmente não consegue mais pagar, sem falha da construtora, a retenção dos percentuais da Lei do Distrato é legítima. Se você para de pagar sem formalizar o distrato, a situação pode ser ainda pior — multas adicionais entram em jogo. Busque orientação jurídica antes de tomar qualquer decisão.

Passo a passo: como conduzir o distrato

1. Leia o contrato e identifique cláusulas de rescisão, percentuais de retenção e prazos
2. Identifique se há falha da construtora — atraso, descumprimento, obra parada
3. Calcule o valor que você receberá no pior e no melhor cenário
4. Formalize o distrato por escrito com assinatura de ambas as partes
5. Não aceite devoluções parceladas abusivas sem análise jurídica
6. Guarde todos os documentos — comprovantes de pagamento, comunicações, fotos da obra

Conclusão

O distrato imobiliário é um direito — mas não um direito sem custo. O resultado financeiro depende de quem motivou a rescisão e de como o processo é conduzido. Quando a construtora falha, o comprador tem pleno direito à devolução integral. Quando a desistência é voluntária, a lei permite retenções significativas. A diferença está na análise correta do contrato e na identificação precisa das responsabilidades.

Sobre o Autor do Artigo

Alan Reis. Advogado inscrito na OAB/SP nº 347.794, especialista em Direito Imobiliário com mais de 15 anos de experiência. Mestrando em Direito pela Escola Paulista de Direito (EPD). Pós-graduado em Direito Imobiliário pela EPD. Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Fundação Escola Superior do Ministério Público (FMP). Pós-graduando em Direito Civil pela EPD. Ex-Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP (2019–2021). Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP — Subseção de Hortolândia (2019–2021). Presidente da Comissão de Direito Civil da OAB/SP — Subseção de Hortolândia.

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