Por que milhões de imóveis no Brasil estão irregulares — e o que isso significa na prática para quem é proprietário

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Introdução

Existe uma suposição silenciosa que atravessa o patrimônio imobiliário da maioria dos brasileiros: a ideia de que “ter um imóvel” e “ser o dono juridicamente reconhecido de um imóvel” são a mesma coisa. Não são — e a distância entre uma coisa e outra é exatamente o território onde mora o conceito de imóvel irregular.

Estimativas do Ministério das Cidades e de entidades do setor registral apontam que dezenas de milhões de imóveis no país estão em alguma situação de irregularidade. Loteamentos sem registro, construções não averbadas, escrituras nunca lavradas, inventários intermináveis, cadeias dominiais interrompidas. O fenômeno não é exceção — é padrão.

Este artigo explica, de forma estruturada, por que isso acontece, que tipos diferentes de irregularidade existem, quais os riscos concretos para o proprietário, e o que um proprietário pode — e deve — fazer para saber em que situação está hoje.

O que significa, tecnicamente, um imóvel estar irregular

Antes de entrar nas causas, vale fixar o conceito. No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere mediante registro no cartório de registro de imóveis competente (art. 1.245 do Código Civil). Sem esse registro, não há transferência de propriedade, independentemente do que diga o contrato, o recibo ou a posse de fato.

Um imóvel irregular é aquele em que existe descompasso entre a realidade fática e a realidade registral. Esse descompasso pode aparecer de várias formas:

• O imóvel é ocupado por alguém que não consta como proprietário na matrícula
• A construção existente não está averbada no registro
• O loteamento onde o imóvel se localiza nunca foi registrado no cartório
• Existem divergências entre a descrição registral e a realidade física do imóvel (área, limites, confrontações)
• A cadeia de transferências entre o primeiro proprietário e o atual possui lacunas documentais
• Existem averbações, penhoras ou indisponibilidades desconhecidas pelo possuidor

Em todos esses casos, o possuidor pode ter pago pelo imóvel, pode pagar IPTU, pode ter vivido décadas ali — e ainda assim não ser, formalmente, o proprietário. Essa é a raiz do problema.

Por que tantos imóveis chegaram a essa situação

A irregularidade imobiliária no Brasil não é resultado de um único fator, mas de uma combinação de causas históricas, culturais e estruturais que se reforçam mutuamente.

1. Loteamentos clandestinos e irregulares do século XX

Grande parte das cidades brasileiras cresceu de forma acelerada entre as décadas de 1960 e 1990, muitas vezes por meio de loteamentos informais que nunca cumpriram todos os requisitos legais — aprovação municipal completa, registro no cartório, infraestrutura mínima. Pessoas compraram lotes desses loteamentos de boa-fé, com contratos particulares, e jamais receberam a escritura definitiva porque o próprio loteamento não existia juridicamente.

Esse passivo histórico continua vivo. A Lei 13.465/2017, que criou o marco da Regularização Fundiária Urbana (REURB), existe justamente para enfrentar essa realidade — e só foi criada porque o problema era de escala nacional.

2. A cultura do “contrato de gaveta”

Por décadas, transferências de imóveis foram feitas no Brasil por meio de contratos particulares que nunca foram levados a registro. A prática se difundiu porque escrituras públicas e registros custam dinheiro, exigem documentação atualizada e envolvem burocracia. Muitos proprietários concluíram — equivocadamente — que bastava ter o contrato assinado e o imóvel em mãos.

O problema é que, juridicamente, o contrato particular não transfere propriedade. Ele apenas prova que houve um negócio. Sem o registro subsequente, a propriedade continua formalmente com quem consta na matrícula.

3. Inventários pendentes e transmissões hereditárias não concluídas

Um número expressivo de imóveis brasileiros está registrado em nome de pessoas já falecidas, às vezes há décadas. Os herdeiros ocupam, usufruem e até vendem o imóvel entre si por acordos familiares, mas o inventário nunca foi aberto ou concluído, e a formal de partilha nunca foi registrada.

Mesmo quando o inventário é concluído, há um detalhe frequentemente ignorado: o formal de partilha, por si só, não transfere propriedade até ser levado a registro. Muitas famílias terminam o inventário e arquivam o documento na gaveta, acreditando que a transferência está consumada. Não está.

4. Construções, reformas e ampliações não averbadas

Quando uma construção é erguida, ampliada ou modificada, essas alterações devem ser averbadas na matrícula do imóvel. Na prática, a maioria das construções em lotes urbanos no Brasil não está averbada. Isso significa que, do ponto de vista registral, o imóvel ainda é “terreno”, mesmo que exista uma casa de 200 metros quadrados em cima dele.

A ausência de averbação cria um descompasso entre o ativo real (casa construída) e o ativo registral (terreno nu), com consequências diretas no valor de mercado, na possibilidade de financiamento e na segurança jurídica da propriedade.

5. Ausência de política pública estruturante por décadas

Até a edição da Lei 13.465/2017, o Brasil não tinha um marco legal eficiente e amplo para resolver a regularização fundiária urbana em escala. As ferramentas existentes (usucapião, adjudicação compulsória, ações demarcatórias) funcionavam caso a caso, mas não davam conta do volume. Isso permitiu que o passivo se acumulasse geração após geração, sem mecanismo de enfrentamento estruturado.

6. Assimetria de informação entre o proprietário e o mercado

A maior parte dos compradores de imóveis no Brasil não sabe ler uma matrícula, não entende a diferença entre escritura e registro, e confia no vendedor ou no corretor para garantir a regularidade do negócio. O resultado é que muitos negócios são fechados sem due diligence imobiliária adequada, e problemas registrais passam despercebidos até o momento em que alguém tenta mover o imóvel — geralmente anos depois.

Os tipos mais comuns de irregularidade imobiliária

Não existe um único tipo de imóvel irregular. Existem situações diferentes com causas diferentes, cada uma com um caminho jurídico próprio de solução. Conhecer os tipos ajuda o proprietário a diagnosticar corretamente o seu caso.

Irregularidade por ausência de escritura definitiva

O possuidor tem contrato de compra e venda (às vezes quitado, às vezes não), mas nunca lavrou a escritura pública definitiva e, consequentemente, nunca registrou a transferência. O imóvel continua formalmente no nome do vendedor ou de quem o antecedeu.

Irregularidade por loteamento não registrado

O imóvel está em loteamento que nunca foi aprovado ou registrado, ou que tem registro incompleto. Nesse caso, o lote individual não existe juridicamente como unidade autônoma — não tem matrícula própria, apenas uma referência em planta de loteamento informal.

Irregularidade por cadeia dominial interrompida

A sequência de transferências entre o primeiro proprietário e o atual possuidor tem lacunas. Algum elo da cadeia não foi registrado, e o registro atual é fragilizado por isso. Esse tipo de irregularidade é comum em imóveis que passaram por várias mãos em zonas rurais ou em regiões com registro cartorário historicamente precário.

Irregularidade por divergência entre matrícula e realidade

A matrícula descreve um imóvel diferente do que existe fisicamente: área menor, limites imprecisos, ausência de benfeitorias. Construções não averbadas entram nessa categoria, assim como desmembramentos informais e fusões de lotes não formalizadas.

Irregularidade por pendências registrais ocultas

Existem averbações, penhoras, indisponibilidades ou outras restrições na matrícula que o possuidor desconhece. Muitas vezes essas pendências derivam de dívidas da loteadora original, do antigo proprietário ou de terceiros, e afetam a capacidade do atual possuidor de dispor livremente do imóvel.

Irregularidade por sucessão hereditária não concluída

O imóvel está registrado em nome de uma pessoa falecida. Herdeiros ocupam ou usufruem, mas inventário e partilha não foram feitos, ou foram feitos mas não registrados.

Os riscos concretos para o proprietário de imóvel irregular

O imóvel irregular não representa apenas um problema “burocrático” ou “de papel”. Ela tem consequências materiais e patrimoniais que se manifestam em momentos específicos da vida do proprietário — quase sempre nos momentos em que ele mais precisa do imóvel funcionando como ativo.

Impossibilidade de venda com segurança

Um imóvel irregular é um ativo difícil de vender. Compradores atentos exigem certidões, matrículas atualizadas e cadeia dominial limpa. Quando descobrem alguma pendência, três coisas costumam acontecer: o negócio desanda, o preço é fortemente reduzido, ou o comprador exige que o vendedor resolva a irregularidade antes da transferência — o que pode levar meses ou anos.

Inviabilidade de financiamento bancário

Bancos não financiam imóveis irregulares. Para conceder crédito imobiliário com garantia real, a instituição financeira exige matrícula limpa, descrição compatível, ausência de gravames e cadeia dominial completa. Irregularidade registral é razão suficiente para recusa imediata de financiamento, tanto para o comprador do imóvel quanto para o proprietário que pretenda usar o imóvel como garantia em qualquer operação.

Desvalorização do ativo no mercado

Um imóvel com documentação irregular vale menos no mercado do que um imóvel equivalente com documentação regular. A diferença de preço é o desconto que o comprador cobra para assumir o risco e a complexidade de regularizar posteriormente. Em alguns casos, o imóvel simplesmente sai do mercado — não encontra comprador disposto a assumir o problema.

Complicações em inventário e transmissão hereditária

Quando um proprietário de imóvel irregular falece, os herdeiros recebem não apenas o imóvel, mas também o passivo registral. O inventário se torna mais complexo, mais caro e mais demorado. Em alguns casos, herdeiros passam anos — às vezes décadas — tentando regularizar o que o falecido nunca regularizou, com custos multiplicados porque agora é preciso resolver também a sucessão em paralelo.

Exposição a ações de terceiros

Se o imóvel está registrado em nome de terceiro (antigo proprietário, loteadora, pessoa falecida), o possuidor atual fica exposto a ações judiciais movidas contra esse terceiro. Penhoras por dívidas fiscais, trabalhistas ou cíveis do proprietário formal podem recair sobre o imóvel, mesmo que o possuidor atual não tenha qualquer relação com a dívida. A proteção jurídica da propriedade só se estabelece quando o imóvel está registrado no nome correto.

Insegurança na ocupação de longo prazo

Embora a posse de boa-fé prolongada possa gerar direitos (usucapião, por exemplo), ela não substitui a propriedade registrada. Famílias que ocupam imóveis irregulares há décadas podem, em tese, buscar a regularização pela via da usucapião — mas enquanto isso não ocorre, vivem em situação juridicamente precária.

Limitação no uso do imóvel como garantia

Imóvel irregular não pode ser dado em garantia em operações de crédito, empréstimos, fianças locatícias ou outras modalidades que exigem lastro imobiliário. Isso significa que o proprietário tem um ativo parcialmente inerte — ele existe fisicamente, mas não pode ser mobilizado financeiramente.

Complicações em separações, divórcios e partilhas

Quando o casal possui imóvel irregular e se separa, a partilha desse bem se torna mais complicada. Não é possível simplesmente transferir a metade do imóvel a um dos cônjuges se a própria titularidade não está formalizada. Isso costuma prolongar processos de divórcio e aumentar litígios familiares.

Sinais práticos de que um imóvel pode estar irregular

Muitos proprietários convivem com um imóvel irregular sem saber. Alguns sinais práticos ajudam a identificar potenciais problemas:

• Você tem contrato de compra e venda, mas nunca recebeu uma escritura definitiva registrada no seu nome
• Paga IPTU normalmente, mas nunca emitiu uma matrícula atualizada do imóvel para conferir o que está registrado
• O imóvel passou por herança na família, mas o inventário nunca foi concluído ou registrado
• Existem construções, ampliações ou reformas no imóvel que nunca foram averbadas
• Vizinhos ou moradores do mesmo loteamento também estão sem escritura — sinal de problema na origem
• Ao tentar uma venda, financiamento ou partilha, surgiram exigências de regularização que você desconhecia
• O nome que aparece como proprietário na matrícula é diferente do seu (antigo dono, cônjuge falecido, loteadora original)

A presença de qualquer desses sinais não significa automaticamente que o imóvel está irregular — mas indica que vale a pena fazer uma análise registral preliminar para confirmar a situação.

Caminhos jurídicos de regularização

Existem diversos caminhos jurídicos para regularizar um imóvel irregular, e a escolha do instrumento adequado depende do tipo específico de irregularidade. Os principais são:

Usucapião

Instrumento clássico para casos em que a posse prolongada, pacífica e com animus domini preenche os requisitos legais. Pode ser judicial ou extrajudicial (via cartório), dependendo do caso. É especialmente útil quando não é possível localizar o antigo proprietário ou quando a cadeia dominial tem lacunas irreparáveis.

Adjudicação compulsória

Cabível quando o possuidor tem contrato válido de compra e venda, o negócio está quitado, mas o vendedor se recusa ou se impossibilita de outorgar a escritura definitiva. É o caminho usual em casos de loteadoras extintas ou vendedores desaparecidos.

Regularização Fundiária Urbana (REURB)

Instrumento previsto na Lei 13.465/2017, voltado para regularização em escala de núcleos urbanos informais. Permite a titulação coletiva dos ocupantes, com infraestrutura mínima e procedimento específico conduzido pelo Município ou pela União.

Retificação de área e averbação de construção

Para casos de divergência entre matrícula e realidade física (área, limites, construções). Pode ser feito por via administrativa (extrajudicial) ou judicial, conforme a natureza da divergência.

Inventário e registro do formal de partilha

Para casos de sucessão hereditária não concluída. Após o inventário (judicial ou extrajudicial), o formal de partilha deve ser levado a registro para efetivar a transferência da propriedade aos herdeiros.

Escritura pública e registro subsequente

Caminho ordinário quando existe contrato válido e as partes estão disponíveis para formalizar. A escritura pública é lavrada em tabelionato de notas e, em seguida, registrada no cartório de registro de imóveis competente.

A escolha do caminho correto exige análise do caso concreto. Escolher o instrumento errado pode resultar em perda de tempo, custo desnecessário e até comprometimento da solução futura.

O custo de não agir

Muitos proprietários adiam a regularização por entender que, enquanto não precisam vender ou financiar o imóvel, a irregularidade “não está incomodando”. Essa lógica tem dois problemas.

Primeiro, o custo de regularizar tende a aumentar com o tempo. Documentos se perdem, testemunhas morrem, vendedores desaparecem, cadeias dominiais ficam mais complexas, e o que seria uma simples escritura se transforma em uma ação judicial de usucapião. O custo multiplicado não é exceção — é regra.

Segundo, o momento em que a regularização se torna urgente costuma ser o pior momento possível: uma proposta de compra atraente que precisa ser resolvida em 30 dias, uma separação em curso, um falecimento na família, uma oportunidade de financiamento com prazo limitado. A urgência tira margem de negociação e aumenta custos.

A regularização preventiva — feita com tempo, sem pressão — é sempre mais barata, mais rápida e mais segura do que a regularização emergencial.

O primeiro passo concreto: a análise registral

Antes de qualquer decisão sobre regularização, o proprietário precisa saber em que situação exata o imóvel está hoje. Isso é feito por meio de uma análise registral, que envolve:

• Emissão de matrícula atualizada do imóvel nos últimos 30 dias
• Verificação da cadeia dominial completa
• Identificação de averbações, gravames, indisponibilidades e outras restrições
• Confronto entre a descrição registral e a realidade física do imóvel
• Análise da documentação de posse e de eventual cadeia contratual paralela (contratos não registrados)

Essa análise permite um diagnóstico preciso: que tipo de irregularidade existe (se existe), qual a complexidade, qual o caminho jurídico mais adequado, qual o custo estimado, qual o prazo realista. A partir desse diagnóstico, o proprietário toma uma decisão informada sobre regularizar, postergar ou redesenhar a estratégia patrimonial.

Conclusão

O imóvel irregular no Brasil é um problema estrutural, não individual. Ela decorre de décadas de práticas inadequadas, ausência de política pública adequada e assimetria de informação entre proprietários e o sistema registral. Milhões de brasileiros estão nessa situação sem saber.

Para quem é proprietário, a questão não é se a irregularidade vai gerar problema, mas quando. Pode ser na hora de vender, de financiar, de inventariar, de dividir em separação, de dar em garantia, de herdar. O momento chega — e quando chega, o custo de não ter agido antes é alto.

A boa notícia é que, na maioria absoluta dos casos, existe caminho jurídico de regularização. A má notícia é que esse caminho é mais barato e mais rápido quando percorrido com tempo, e mais caro e mais demorado quando percorrido sob pressão.

O primeiro passo não é decidir regularizar — é saber em que situação o seu imóvel está.

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Autor: Alan Reis — Advogado especialista em Direito Imobiliário. Mestrando em Direito pela EPD. Atuação em regularização de imóveis, REURB, due diligence imobiliária e estruturação jurídica de negócios imobiliários.

Categorias: Regularização de Imóveis | Direito Imobiliário Tags: imóvel irregular, regularização de imóveis, escritura definitiva, matrícula do imóvel, REURB, usucapião, adjudicação compulsória, due diligence imobiliária

Este artigo tem caráter estritamente informativo e não constitui parecer jurídico ou orientação para caso específico. Cada situação exige análise individualizada por advogado habilitado.