Regularização de imóvel: quando agir antes que seja tarde demais?

Você comprou um imóvel, reformou, investiu, mora há anos — e quando decide vender ou financiar, descobre que o bem não está regularizado. O que parecia simples vira uma corrida contra o tempo.

Regularização tem solução. Mas quanto mais você adia, mais caro e difícil fica.

Os principais riscos de manter o imóvel irregular

• Impossibilidade de vender ou financiar: bancos exigem matrícula regularizada
• Risco de perda em disputas judiciais: dívidas do proprietário anterior podem atingir o bem
• Herança travada: inventário fica muito mais complexo e caro
• Custo crescente: tabelas de cartório reajustadas anualmente; impostos em atraso acumulam multas

Sinais de que seu imóvel precisa de regularização

• Você tem apenas contrato de gaveta — sem escritura pública registrada
• O imóvel está em nome do vendedor, de familiar falecido ou de terceiro
• A área registrada não bate com a área real
• Há construções não averbadas na matrícula
• O IPTU nunca veio em seu nome

Os 6 caminhos jurídicos para regularização

1. Escritura pública e registro

Quando o imóvel foi comprado mas a escritura nunca foi registrada. O caminho mais simples — quando o vendedor coopera.

2. Adjudicação compulsória

Quando o vendedor se recusa ou não é localizado — a sentença substitui a escritura.

3. Usucapião

Para quem está na posse há anos sem documentação formal — judicial ou extrajudicial.

4. Retificação de registro

Quando a matrícula existe mas tem erros de área, nome ou confrontações.

5. Averbação de construção

Quando há construção no terreno que nunca foi averbada — regularizar junto à prefeitura e averbar na matrícula.

6. REURB

Para loteamentos irregulares — regularização coletiva de bairros inteiros junto ao município (Lei 13.465/2017).

Conclusão

Regularizar um imóvel é proteger o patrimônio mais valioso que muitas famílias têm. O melhor momento é agora — não quando surgir um problema urgente. Uma análise jurídica precisa identifica qual é o problema e qual o caminho mais eficiente para resolver.

Sobre o Autor do Artigo

Alan Reis. Advogado inscrito na OAB/SP nº 347.794, especialista em Direito Imobiliário com mais de 15 anos de experiência. Mestrando em Direito pela Escola Paulista de Direito (EPD). Pós-graduado em Direito Imobiliário pela EPD. Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Fundação Escola Superior do Ministério Público (FMP). Pós-graduando em Direito Civil pela EPD. Ex-Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP (2019–2021). Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP — Subseção de Hortolândia (2019–2021). Presidente da Comissão de Direito Civil da OAB/SP — Subseção de Hortolândia.

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