A dúvida é mais comum do que parece: é possível doar um imóvel para apenas um dos filhos ainda em vida?

A resposta é sim, é possível — mas existem limites legais importantes que, se desrespeitados, podem gerar anulação da doação, redução judicial e conflitos no inventário.

Neste artigo, explico de forma clara e fundamentada o que diz o Código Civil sobre a doação de imóvel para filho, quais são os riscos envolvendo a legítima dos herdeiros necessários e como evitar problemas futuros.

1. A lei permite doar imóvel para apenas um filho

Sim. O proprietário pode doar seu imóvel para quem quiser, inclusive para apenas um dos filhos.

Contudo, quando existem herdeiros necessários, a liberdade de disposição do patrimônio sofre limitações.

Quem são os herdeiros necessários?

Nos termos do art. 1.845 do Código Civil, são herdeiros necessários:

• Descendentes (filhos, netos)
• Ascendentes (pais, avós)
• Cônjuge

Esses herdeiros têm direito à chamada legítima, que corresponde a 50% do patrimônio do doador.

Isso significa que o proprietário pode dispor livremente apenas da outra metade — chamada de parte disponível.

2. O que é a legítima e como ela impacta a doação?

A legítima é a metade do patrimônio que a lei reserva obrigatoriamente aos herdeiros necessários.

O art. 549 do Código Civil é claro ao afirmar:

“Nula é também a doação quanto à parte que exceder a de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.”

Em outras palavras:
Se o pai doa um imóvel que compromete mais de 50% do seu patrimônio total, a doação pode ser considerada inoficiosa e sofrer redução judicial.

3. Exemplo prático: quando a doação pode dar problema

Imagine a seguinte situação:

• Pai possui apenas um imóvel avaliado em R$ 800 mil.
• Tem três filhos.
• Decide doar o único imóvel para apenas um deles.

Se esse imóvel representa praticamente todo o patrimônio, a doação pode violar a legítima dos outros dois filhos.

Nesse caso, após o falecimento, os demais herdeiros poderão ingressar com ação de redução de doação inoficiosa, para que seja respeitada a parte que lhes cabe por lei.

4. Doação para filho é adiantamento de herança?

Sim — como regra.

O art. 544 do Código Civil estabelece que a doação feita de pais para filhos importa em adiantamento da legítima.

Isso significa que, no inventário, o valor do bem doado será trazido à colação (ou seja, será considerado para equalizar a divisão entre os herdeiros).

❗ É possível dispensar a colação?

Sim. O doador pode declarar expressamente que a doação sai da parte disponível, dispensando colação.

Contudo, essa dispensa só será válida se respeitar o limite dos 50% disponíveis.

5. A doação pode ser anulada pelos outros filhos?

A doação não é automaticamente nula.

Porém, poderá ser:

• Reduzida, se ultrapassar a parte disponível (art. 549 do CC);
• Questionada judicialmente no inventário;
• Discutida por meio de ação própria.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a doação que ultrapassa a parte disponível deve ser reduzida para preservar a legítima.

Portanto, o risco maior não é a nulidade total, mas a redução proporcional do excesso.

6. E se eu doar com reserva de usufruto?

A doação com reserva de usufruto é bastante comum no planejamento sucessório.

Nesse modelo:

• O filho recebe a nua-propriedade;
• O pai permanece com o direito de usar e usufruir do imóvel até o falecimento.

Contudo, essa modalidade não afasta a regra da legítima.
O valor do imóvel continuará sendo considerado para fins de apuração da parte disponível.

7. Como doar imóvel para apenas um filho sem gerar conflito?

Algumas cautelas são essenciais:

✔️ Avaliar todo o patrimônio antes da doação
✔️ Verificar o limite da parte disponível
✔️ Formalizar a doação por escritura pública (art. 541 do CC)
✔️ Registrar no Cartório de Registro de Imóveis
✔️ Planejar impactos tributários (ITCMD)
✔️ Considerar planejamento sucessório mais estruturado

Cada caso exige análise individualizada.

8. Aspectos tributários: incide ITCMD?

Sim. A doação de imóvel gera incidência de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia conforme o Estado.

O imposto é devido no momento da doação e costuma ser requisito para lavratura da escritura.

Conclusão

Sim, é possível doar seu imóvel para apenas um dos seus filhos.

Entretanto, a doação deve respeitar:

• A legítima dos herdeiros necessários (50% do patrimônio);
• As regras sobre colação;
• A parte disponível;
• A formalização por escritura pública e registro.

Quando feita sem planejamento, a doação pode gerar disputas judiciais, ações de redução e conflitos familiares prolongados.

Por isso, antes de realizar uma doação de imóvel para filho, é fundamental analisar o patrimônio total e estruturar juridicamente o ato, evitando que uma medida pensada para organizar a sucessão acabe criando problemas futuros.

Sobre o Autor do Artigo

ALAN REIS. Advogado inscrito na OAB/SP nº 347.794, especialista em Direito Imobiliário, com mais de 15 anos de experiência. Mestrando em Direito pela Escola Paulista de Direito (EPD). Pós-graduando em DIREITO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS pela Fundação Escola Superior do Ministério Público – FMP. Pós Graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO pela Escola Paulista de Direito – EPD. Pós Graduando em DIREITO CIVIL pela Escola Paulista de Direito – EPD. Ex-Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP (2019/2021). Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP Subsecção de Hortolândia (2019/2021)

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