Você comprou um apartamento na planta, esperou meses pela entrega — e quando finalmente chegou o momento de pegar as chaves, recebeu uma surpresa desagradável: uma dívida de taxa condominial referente ao período em que o imóvel ainda estava vazio, antes mesmo de você ter a posse.
Essa situação é mais comum do que parece, e muita gente acaba pagando sem questionar — por desconhecimento dos próprios direitos. Neste artigo, explico o que diz a lei, como a Justiça tem decidido e o que você pode fazer se isso acontecer com você.
O que é a taxa condominial e quem deve pagá-la
A taxa condominial é o pagamento mensal feito ao condomínio para cobrir as despesas comuns do empreendimento. O Código Civil, em seu art. 1.336, estabelece que é dever do condômino contribuir para essas despesas na proporção de sua fração ideal.
Mas aqui surge uma questão fundamental: quem é o responsável pelo pagamento antes da entrega das chaves? O comprador que assinou o contrato? Ou a construtora, que ainda detém a posse do imóvel?
O que diz a jurisprudência: posse define a obrigação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o tema: a obrigação de pagar a taxa condominial está vinculada à posse do imóvel, não à propriedade formal. Ter assinado o contrato, pago parcelas ou ter o imóvel registrado em cartório não é suficiente para gerar essa obrigação.
O STJ fixou esse entendimento no Tema 886:
“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse.”
REsp 1.297.239/RJ — Ministra Nancy Andrighi, STJ
E se a construtora exigir o pagamento como condição para entregar as chaves?
Essa prática é ilegal. A construtora não pode reter as chaves por dívidas condominiais geradas antes da entrega nem exigir quitação de débitos pelos quais o comprador não é responsável. Se isso acontecer, o comprador pode recusar o pagamento e buscar judicialmente a entrega das chaves.
E se eu já paguei? Posso pedir de volta?
Sim. Se você pagou taxas condominiais referentes ao período anterior ao recebimento das chaves, tem direito à restituição dos valores pagos indevidamente, com correção monetária. O prazo prescricional é de 5 anos contados do pagamento indevido.
O que fazer na prática
- Antes de receber as chaves, solicite extrato das taxas condominiais em aberto e os períodos a que se referem
- Verifique se as dívidas são anteriores à data de entrega prevista — se forem, não são sua responsabilidade
- Não assine nenhum documento assumindo dívidas condominiais sem análise jurídica prévia
- Se já pagou indevidamente, reúna os comprovantes e procure um advogado para avaliar a restituição
Conclusão
Sem posse, sem obrigação condominial. O comprador que ainda não recebeu as chaves não deve nada ao condomínio pelo período anterior — e não pode ser pressionado a pagar como condição para receber o imóvel. Conhecer esse direito pode poupar um valor significativo.
Sobre o Autor do Artigo
Alan Reis. Advogado inscrito na OAB/SP nº 347.794, especialista em Direito Imobiliário com mais de 15 anos de experiência. Mestrando em Direito pela Escola Paulista de Direito (EPD). Pós-graduado em Direito Imobiliário pela EPD. Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Fundação Escola Superior do Ministério Público (FMP). Pós-graduando em Direito Civil pela EPD. Ex-Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP (2019–2021). Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP — Subseção de Hortolândia (2019–2021). Presidente da Comissão de Direito Civil da OAB/SP — Subseção de Hortolândia.
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