{"id":197,"date":"2023-02-06T20:48:35","date_gmt":"2023-02-06T20:48:35","guid":{"rendered":"https:\/\/regularizarimovel.com\/?p=197"},"modified":"2026-04-08T02:19:51","modified_gmt":"2026-04-08T02:19:51","slug":"o-que-precisa-para-registrar-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/o-que-precisa-para-registrar-um-imovel\/","title":{"rendered":"Sua obra atrasou? Saiba seus direitos"},"content":{"rendered":"\n<p>Voc\u00ea comprou um im\u00f3vel na planta, planejou cada detalhe da mudan\u00e7a \u2014 e ent\u00e3o a construtora atrasou a entrega. Esse cen\u00e1rio \u00e9 mais comum do que deveria ser no Brasil, e o impacto vai muito al\u00e9m do inconveniente: aluguel continuando, projetos de vida adiados, e uma sensa\u00e7\u00e3o de impot\u00eancia diante de uma empresa que simplesmente n\u00e3o cumpriu o que prometeu.<\/p>\n\n\n\n<p>A boa not\u00edcia \u00e9 que a lei protege o comprador. Neste artigo voc\u00ea vai entender exatamente o que pode exigir \u2014 seja para ficar com o im\u00f3vel ou para desistir e recuperar seu dinheiro.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que diz a lei sobre o prazo de entrega<\/h2>\n\n\n\n<p>A Lei 4.591\/1964 e, mais recentemente, a <strong>Lei 13.786\/2018<\/strong> \u2014 conhecida como Lei do Distrato Imobili\u00e1rio \u2014 regulamentam os direitos do comprador em caso de atraso. O ponto central \u00e9 o seguinte: a incorporadora tem direito a um <strong>prazo de toler\u00e2ncia de at\u00e9 180 dias<\/strong> al\u00e9m da data contratual de entrega.<\/p>\n\n\n\n<p>Esse prazo precisa estar previsto expressamente no contrato. E uma vez vencido sem a entrega do im\u00f3vel, a inadimpl\u00eancia passa a ser da construtora \u2014 e o comprador adquire direitos concretos que podem ser exigidos judicial ou extrajudicialmente.<\/p>\n\n\n\n<p>A partir do 181\u00ba dia de atraso, o rel\u00f3gio come\u00e7a a correr a seu favor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Seus direitos dependem de quando voc\u00ea assinou o contrato<\/h2>\n\n\n\n<p>A Lei do Distrato entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. Os direitos do comprador variam conforme a data de assinatura do contrato \u2014 essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 fundamental para saber o que exigir.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contratos assinados at\u00e9 27\/12\/2018<\/h3>\n\n\n\n<p>Para quem assinou antes da Lei do Distrato, a jurisprud\u00eancia consolidada pelos tribunais \u00e9 o par\u00e2metro. O comprador que se depara com atraso tem os seguintes direitos:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Se quiser manter o contrato e aguardar a entrega:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Indeniza\u00e7\u00e3o pela priva\u00e7\u00e3o de uso do bem: <strong>0,5% ao m\u00eas<\/strong> sobre o valor atualizado do contrato, a partir do vencimento do prazo de toler\u00e2ncia<\/li><li>Desobriga\u00e7\u00e3o de pagamento dos juros de obra \u2014 ou restitui\u00e7\u00e3o dos valores j\u00e1 pagos<\/li><li>Substitui\u00e7\u00e3o do \u00edndice de corre\u00e7\u00e3o das parcelas de INCC para IPCA, quando mais ben\u00e9fico ao comprador<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Se quiser desistir do im\u00f3vel e reaver o dinheiro:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Devolu\u00e7\u00e3o integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente<\/li><li>Indeniza\u00e7\u00e3o de 0,5% ao m\u00eas sobre o valor do contrato pelo per\u00edodo de atraso<\/li><li>Desobriga\u00e7\u00e3o dos juros de obra ou restitui\u00e7\u00e3o dos valores j\u00e1 pagos<\/li><li>Possibilidade de receber a taxa de corretagem como dano material, dependendo do caso concreto<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contratos assinados a partir de 28\/12\/2018<\/h3>\n\n\n\n<p>Com a Lei do Distrato, as regras foram parcialmente alteradas. Para contratos celebrados ap\u00f3s essa data:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Se quiser manter o contrato:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Indeniza\u00e7\u00e3o de <strong>1% ao m\u00eas<\/strong> sobre os valores j\u00e1 pagos, por cada m\u00eas de atraso ap\u00f3s o prazo de toler\u00e2ncia<\/li><li>Desobriga\u00e7\u00e3o ou restitui\u00e7\u00e3o dos juros de obra<\/li><li>Substitui\u00e7\u00e3o do INCC pelo IPCA nas parcelas, quando mais favor\u00e1vel<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Se quiser rescindir o contrato:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Devolu\u00e7\u00e3o integral dos valores pagos, corrigidos pelo mesmo \u00edndice do contrato<\/li><li>Aplica\u00e7\u00e3o da <strong>multa contratual em favor do comprador<\/strong> \u2014 mesmo que o contrato n\u00e3o a preveja expressamente, os tribunais aplicam a chamada teoria da invers\u00e3o da cl\u00e1usula penal<\/li><li>Desobriga\u00e7\u00e3o ou restitui\u00e7\u00e3o dos juros de obra pagos durante o per\u00edodo de atraso<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Danos morais: quando o atraso vai al\u00e9m do preju\u00edzo financeiro<\/h2>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m dos direitos patrimoniais, o comprador pode ter direito a <strong>indeniza\u00e7\u00e3o por danos morais<\/strong> quando o atraso causa sofrimento concreto: casamento adiado, fam\u00edlia vivendo em condi\u00e7\u00f5es inadequadas, sa\u00fade prejudicada pelo estresse financeiro, ou projeto de vida completamente desorganizado.<\/p>\n\n\n\n<p>Os tribunais t\u00eam reconhecido que atrasos longos \u2014 especialmente acima de 12 meses \u2014 ultrapassam o mero aborrecimento contratual e configuram viola\u00e7\u00e3o ao projeto de vida do comprador. Os valores de indeniza\u00e7\u00e3o por danos morais em casos de atraso de obra costumam variar entre R$ 5.000 e R$ 20.000, dependendo da gravidade e das circunst\u00e2ncias do caso.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como a Justi\u00e7a tem decidido<\/h2>\n\n\n\n<p>O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) possui jurisprud\u00eancia consolidada em favor do comprador nos casos de atraso de obra. Os principais entendimentos s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>O atraso na entrega gera obriga\u00e7\u00e3o de indenizar independentemente de comprova\u00e7\u00e3o de dano espec\u00edfico \u2014 o dano \u00e9 presumido (<em>in re ipsa<\/em>)<\/li><li>A construtora n\u00e3o pode reter valores quando o atraso \u00e9 de responsabilidade exclusivamente dela<\/li><li>A teoria da invers\u00e3o da cl\u00e1usula penal \u00e9 amplamente aplicada: a mesma multa prevista para o comprador inadimplente se aplica \u00e0 construtora quando ela atrasa<\/li><li>O INCC n\u00e3o pode continuar corrigindo as parcelas ap\u00f3s o prazo de entrega vencido<\/li><li>Acordos firmados sob press\u00e3o ou sem assist\u00eancia jur\u00eddica podem ser revistos judicialmente<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que as construtoras costumam fazer \u2014 e como se proteger<\/h2>\n\n\n\n<p>Apesar da clareza da lei e da jurisprud\u00eancia, a maioria das incorporadoras n\u00e3o cumpre voluntariamente suas obriga\u00e7\u00f5es em caso de atraso. Os comportamentos mais comuns s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Enviar comunicados vagos sobre &#8220;readequa\u00e7\u00e3o do cronograma&#8221; sem nova data definida<\/li><li>Oferecer acordos com valores muito abaixo do que o comprador tem direito<\/li><li>Pressionar para assinatura de aditivos que incluem ren\u00fancia a direitos<\/li><li>Alegar &#8220;caso fortuito&#8221; ou &#8220;for\u00e7a maior&#8221; sem comprova\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica<\/li><li>Condicionar a entrega das chaves \u00e0 assinatura de termos de quita\u00e7\u00e3o<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Nunca assine qualquer acordo, aditivo ou termo de quita\u00e7\u00e3o enviado pela construtora sem consultar um advogado especializado.<\/strong> Esses documentos frequentemente cont\u00eam ren\u00fancias de direitos dif\u00edceis ou imposs\u00edveis de reverter depois.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que fazer agora: passo a passo<\/h2>\n\n\n\n<p>Se o prazo de entrega do seu im\u00f3vel j\u00e1 venceu \u2014 incluindo o prazo de toler\u00e2ncia \u2014, veja o que fazer:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Localize o contrato de compra e venda<\/strong> e verifique a data de entrega prevista e a cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia<\/li><li><strong>Re\u00fana todos os comprovantes de pagamento<\/strong> \u2014 parcelas, entrada, taxas e eventuais juros de obra<\/li><li><strong>Registre o estado atual da obra<\/strong> com fotos e v\u00eddeos datados<\/li><li><strong>Guarde toda a comunica\u00e7\u00e3o<\/strong> com a construtora \u2014 e-mails, mensagens, cartas e comunicados<\/li><li><strong>N\u00e3o assine nada<\/strong> enviado pela construtora sem an\u00e1lise jur\u00eddica pr\u00e9via<\/li><li><strong>Consulte um advogado especializado em Direito Imobili\u00e1rio<\/strong> para calcular o valor total da indeniza\u00e7\u00e3o e definir a melhor estrat\u00e9gia<\/li><\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p>O atraso na entrega do im\u00f3vel n\u00e3o \u00e9 apenas um contratempo \u2014 \u00e9 um descumprimento contratual que gera consequ\u00eancias jur\u00eddicas claras para a construtora. A lei protege o comprador, e os tribunais brasileiros t\u00eam aplicado essa prote\u00e7\u00e3o de forma consistente.<\/p>\n\n\n\n<p>Seja para exigir a indeniza\u00e7\u00e3o mensal enquanto aguarda a entrega, seja para rescindir o contrato e recuperar todo o valor investido, o caminho existe \u2014 e come\u00e7a com informa\u00e7\u00e3o e orienta\u00e7\u00e3o adequadas.<\/p>\n\n\n\n<p>Se voc\u00ea est\u00e1 passando por essa situa\u00e7\u00e3o, n\u00e3o espere a construtora resolver por conta pr\u00f3pria. Quanto antes o problema for analisado por um especialista, maiores as chances de proteger seu patrim\u00f4nio e garantir o que a lei reserva para voc\u00ea.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sobre o Autor do Artigo<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Alan Reis.<\/strong> Advogado inscrito na OAB\/SP n\u00ba 347.794, especialista em Direito Imobili\u00e1rio com mais de 15 anos de experi\u00eancia. Mestrando em Direito pela Escola Paulista de Direito (EPD). P\u00f3s-graduado em Direito Imobili\u00e1rio pela EPD. P\u00f3s-graduando em Direito e Neg\u00f3cios Imobili\u00e1rios pela Funda\u00e7\u00e3o Escola Superior do Minist\u00e9rio P\u00fablico (FMP). P\u00f3s-graduando em Direito Civil pela EPD. Ex-Membro da Comiss\u00e3o Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB\/SP (2019\u20132021). Ex-Presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da OAB\/SP \u2014 Subse\u00e7\u00e3o de Hortol\u00e2ndia (2019\u20132021). Presidente da Comiss\u00e3o de Direito Civil da OAB\/SP \u2014 Subse\u00e7\u00e3o de Hortol\u00e2ndia.<\/p>\n\n\n\n<p>Atendimento on-line em todo o Brasil. Entre em contato: <a href=\"https:\/\/wa.me\/5519995633319\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">WhatsApp (19) 99563-3319<\/a> \u00b7 Telefone <a href=\"tel:+551922202854\">(19) 2220-2854<\/a> \u00b7 E-mail <a href=\"mailto:alanreis@alanreis.com.br\">alanreis@alanreis.com.br<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/contato\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Fale com o escrit\u00f3rio<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Seu im\u00f3vel na planta atrasou? Saiba quando o atraso configura descumprimento contratual, quais direitos voc\u00ea tem \u2014 indeniza\u00e7\u00e3o, rescis\u00e3o com devolu\u00e7\u00e3o integral ou multa mensal \u2014 e como a Justi\u00e7a tem decidido os casos de atraso de obra.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":678,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[10,8,9],"class_list":["post-197","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog","tag-atraso-de-obra","tag-construtora","tag-direitos-do-comprador"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/197","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=197"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/197\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1101,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/197\/revisions\/1101"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/678"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=197"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=197"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=197"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}