{"id":1018,"date":"2025-10-13T17:48:49","date_gmt":"2025-10-13T17:48:49","guid":{"rendered":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/?p=1018"},"modified":"2026-04-08T02:20:03","modified_gmt":"2026-04-08T02:20:03","slug":"nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/","title":{"rendered":"Nulidade de leil\u00e3o extrajudicial: quando o erro no edital pode custar seu im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"<p>Voc\u00ea financiou seu im\u00f3vel, enfrentou dificuldades financeiras, atrasou algumas parcelas \u2014 e recebeu a notifica\u00e7\u00e3o de que o bem vai a leil\u00e3o extrajudicial. Para piorar, ao ler o edital, percebe que a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel est\u00e1 errada: aparece como &#8220;terreno&#8221; quando h\u00e1 uma casa constru\u00edda.<\/p>\n<p>Esse erro n\u00e3o \u00e9 detalhe \u2014 ele compromete a avalia\u00e7\u00e3o e pode fazer com que voc\u00ea perca o bem por muito menos do que ele vale. Os tribunais t\u00eam reconhecido que irregularidades no edital geram nulidade.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_82_2 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-box-title\">Neste artigo voc\u00ea vai ler<\/div>\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sum\u00e1rio<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Alternar tabela de conte\u00fado\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#Como_funciona_o_leilao_extrajudicial\" >Como funciona o leil\u00e3o extrajudicial<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#Os_5_vicios_mais_comuns_que_geram_nulidade\" >Os 5 v\u00edcios mais comuns que geram nulidade<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#1_Descricao_incompleta_do_imovel\" >1. Descri\u00e7\u00e3o incompleta do im\u00f3vel<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#2_Avaliacao_desatualizada_ou_abaixo_do_mercado\" >2. Avalia\u00e7\u00e3o desatualizada ou abaixo do mercado<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#3_Vicios_na_notificacao_do_devedor\" >3. V\u00edcios na notifica\u00e7\u00e3o do devedor<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#4_Ausencia_de_intimacao_do_conjuge\" >4. Aus\u00eancia de intima\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#5_Prazos_inferiores_ao_minimo_legal\" >5. Prazos inferiores ao m\u00ednimo legal<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#O_que_fazer_quando_ha_irregularidades\" >O que fazer quando h\u00e1 irregularidades<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#Conclusao\" >Conclus\u00e3o<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/nulidade-de-leilao-extrajudicial-quando-o-erro-no-edital-pode-custar-seu-imovel\/#Sobre_o_Autor_do_Artigo\" >Sobre o Autor do Artigo<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Como_funciona_o_leilao_extrajudicial\"><\/span>Como funciona o leil\u00e3o extrajudicial<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>O banco notifica o devedor para pagar em <strong>15 dias<\/strong><\/li><li>Se n\u00e3o houver pagamento, consolida-se a propriedade em nome do banco<\/li><li>Primeiro leil\u00e3o: no m\u00ednimo 30 dias ap\u00f3s a consolida\u00e7\u00e3o, pelo valor de avalia\u00e7\u00e3o<\/li><li>Segundo leil\u00e3o: se n\u00e3o houver arrematante, pelo valor da d\u00edvida<\/li><\/ol>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Os_5_vicios_mais_comuns_que_geram_nulidade\"><\/span>Os 5 v\u00edcios mais comuns que geram nulidade<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"1_Descricao_incompleta_do_imovel\"><\/span>1. Descri\u00e7\u00e3o incompleta do im\u00f3vel<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Edital descrevendo como &#8220;terreno&#8221; quando h\u00e1 casa constru\u00edda. O TJ\/SP anula sistematicamente leil\u00f5es nessa situa\u00e7\u00e3o, por enriquecimento il\u00edcito do arrematante (art. 884 CC).<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"2_Avaliacao_desatualizada_ou_abaixo_do_mercado\"><\/span>2. Avalia\u00e7\u00e3o desatualizada ou abaixo do mercado<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Avalia\u00e7\u00e3o sem vistoria presencial ou que ignora benfeitorias existentes \u2014 v\u00edcio que contamina o leil\u00e3o.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"3_Vicios_na_notificacao_do_devedor\"><\/span>3. V\u00edcios na notifica\u00e7\u00e3o do devedor<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Notifica\u00e7\u00e3o para endere\u00e7o incorreto ou sem os requisitos legais vicia todo o procedimento subsequente.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"4_Ausencia_de_intimacao_do_conjuge\"><\/span>4. Aus\u00eancia de intima\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Quando h\u00e1 c\u00f4njuge ou companheiro ocupando o bem, a notifica\u00e7\u00e3o precisa alcan\u00e7ar todos os interessados.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"5_Prazos_inferiores_ao_minimo_legal\"><\/span>5. Prazos inferiores ao m\u00ednimo legal<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>O desrespeito aos prazos legais entre consolida\u00e7\u00e3o e leil\u00f5es \u00e9 v\u00edcio formal que invalida os atos.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_fazer_quando_ha_irregularidades\"><\/span>O que fazer quando h\u00e1 irregularidades<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Leia o edital e compare a descri\u00e7\u00e3o com a realidade f\u00edsica do im\u00f3vel<\/li><li>Verifique o valor de avalia\u00e7\u00e3o \u2014 pesquise im\u00f3veis semelhantes na regi\u00e3o<\/li><li>Documente as benfeitorias com fotos e notas fiscais<\/li><li>Procure um advogado imediatamente \u2014 os prazos s\u00e3o curtos<\/li><li>Considere a a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria para anular o leil\u00e3o e exigir nova avalia\u00e7\u00e3o<\/li><\/ol>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusao\"><\/span>Conclus\u00e3o<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>O leil\u00e3o extrajudicial \u00e9 leg\u00edtimo \u2014 mas precisa respeitar a lei em todos os seus detalhes. Erros no edital, avalia\u00e7\u00e3o deficiente, v\u00edcios na notifica\u00e7\u00e3o: qualquer um pode gerar nulidade. Se voc\u00ea est\u00e1 enfrentando um leil\u00e3o com irregularidades, n\u00e3o espere. Os prazos s\u00e3o curtos e a janela para contestar se fecha rapidamente.<\/p>\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Sobre_o_Autor_do_Artigo\"><\/span>Sobre o Autor do Artigo<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Alan Reis.<\/strong> Advogado inscrito na OAB\/SP n\u00ba 347.794, especialista em Direito Imobili\u00e1rio com mais de 15 anos de experi\u00eancia. Mestrando em Direito pela Escola Paulista de Direito (EPD). P\u00f3s-graduado em Direito Imobili\u00e1rio pela EPD. P\u00f3s-graduando em Direito e Neg\u00f3cios Imobili\u00e1rios pela Funda\u00e7\u00e3o Escola Superior do Minist\u00e9rio P\u00fablico (FMP). P\u00f3s-graduando em Direito Civil pela EPD. Ex-Membro da Comiss\u00e3o Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB\/SP (2019\u20132021). Ex-Presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da OAB\/SP \u2014 Subse\u00e7\u00e3o de Hortol\u00e2ndia (2019\u20132021). Presidente da Comiss\u00e3o de Direito Civil da OAB\/SP \u2014 Subse\u00e7\u00e3o de Hortol\u00e2ndia.<\/p>\n\n\n\n<p>Atendimento on-line em todo o Brasil. Entre em contato: <a href=\"https:\/\/wa.me\/5519995633319\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">WhatsApp (19) 99563-3319<\/a> \u00b7 Telefone <a href=\"tel:+551922202854\">(19) 2220-2854<\/a> \u00b7 E-mail <a href=\"mailto:alanreis@alanreis.com.br\">alanreis@alanreis.com.br<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/alanreis.com.br\/contato\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Fale com o escrit\u00f3rio<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Erros no edital de leil\u00e3o extrajudicial \u2014 como omitir constru\u00e7\u00f5es existentes \u2014 podem gerar nulidade. Conhe\u00e7a os 5 v\u00edcios mais comuns, como o STJ protege o devedor e o que fazer quando voc\u00ea identifica irregularidades.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,2],"tags":[28,9,27],"class_list":["post-1018","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-blog","category-artigos","tag-alienacao-fiduciaria","tag-direitos-do-comprador","tag-leilao-extrajudicial"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1018","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1018"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1018\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1125,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1018\/revisions\/1125"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1018"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1018"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alanreis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1018"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}